El model de les cooperatives d’habitatge

Què és l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús?

És un model en què la propietat dels habitatges és col·lectiva i les sòcies tenen dret d’ús indefinit. En el nostre cas la propietat del sòl és pública i se cedeix per 75 anys a la cooperativa a través d’És un model en què la propietat dels habitatges és col·lectiva -a través d’una cooperativa-i les persones sòcies d’aquesta tenen dret d’ús indefinit. En el nostre cas la propietat del sòl és pública i se cedeix per part de l’ajuntament per 75 anys a la cooperativa a través d’una adjudicació directa per a la construcció d’habitatges sota criteris d’Habitatge de Protecció Oficial (HPO). No es pot vendre doncs, ni especular amb els habitatges o el sòl i les quotes de manteniment es decideixen democràticament  entre els socis de la cooperativa i són estables, sense dependre de la voluntat d’enriquiment d’altres. 

El model fomenta la vida en comunitat, l’autogestió de l’edifici i el suport mutu. S’optimitzen certs espais i recursos necessaris per viure en situar-se en espais comuns tals com la bugaderia, zones d’emmagatzematge, espais de cotreball o habitacions per convidats. Compartir i mancomunar espais i recursos fomenta una xarxa de suport, una vida més sostenible i uns costos més baixos per cada llar. una adjudicació directa per a la construcció d’habitatges sota criteris d’Habitatge de Protecció Oficial (HPO). No es pot vendre ni especular amb els habitatges o el sòl i les quotes es decideixen democràticament i són estables, sense dependre de la voluntat d’enriquiment d’altres. 

El model fomenta la vida en comunitat, l’autogestió de l’edifici i el suport mutu. S’optimitzen certs espais i recursos necessaris per viure en situar-se en espais comuns tals com la bugaderia, zones d’emmagatzematge, espais de cotreball o habitacions per convidats. Compartir i mancomunar espais i recursos fomenta una xarxa de suport, una vida més sostenible i uns costos més baixos per cada llar.

Quins avantatges té el model d’habitatge cooperatiu en cessió d’ús enfront de la compravenda o el lloguer? 

L’habitatge cooperatiu es concep com un bé d’ús i no d’inversió i aposta per la desmercantilització de l’habitatge en tant que dret fonamental. És un model col·lectiu impulsat per les futures usuàries que permet desenvolupar projectes de convivència comunitaris, participatius i solidaris.
L’organització cooperativa supleix la figura del promotor i comercialitzador, per tant permet l’ajust dels costos de construcció i eliminar el benefici de promoció i comercialització existent en les promocions tradicionals. Això permet reduir el preu final de l’habitatge respecte a la compravenda, el capital inicial i les quotes de mensuals.

El capital inicial -anomenat també aportació inicial o quota inicial- que cal aportar és menor que l’entrada d’una hipoteca, es pot aportar de forma progressiva -segons acords de la cooperativa- i, en qualsevol cas, és retornable si es deixa la cooperativa (amb un marge temporal per la cooperativa de cinc anys). 
A més, en tractar-se de cessió d’ús en sòl públic i HPO tenim més opcions a subvencions pel projecte i finançament públic amb millors condicions que en la banca convencional. 

El dret a ús sobre l’habitatge, per altra banda, té un caràcter indefinit, donant estabilitat en el temps a les usuàries  ja que podran disposar de l’habitatge al llarg de tota la vida sempre que es compleixin els drets i deures del projecte. A la vegada, permet a les usuàries deixar l’habitatge només renunciant a l’ús i recuperant l’aportació inicial.

Finalment, el disseny participatiu permet decidir aspectes sobre el model de convivència i sobre el propi l’edifici molt més limitats que quan comprem o lloguem: creació i usos d’espais comuns, serveis mancomunats i optimitzats, modificacions posteriors, etc. Avantatges i alhora reptes.

Puc transmetre la meva cessió d’ús a una altra persona?

Per norma general, la transmissió de la cessió d’ús serà determinada per les llistes d’espera de la cooperativa. El mecanisme per el qual es triaran les noves unitats de convivència es definirà i és recollirà en el Reglament de Règim Intern de la cooperativa.

Si sóc l’única persona de la meva unitat de convivència, més endavant podré incorporar algú? 

Sí, però l’entrada serà regulada per la cooperativa i les persones incorporades hauran de complir igualment els compromisos individuals i col·lectius.

Recursos autoformatius i de divulgació per ampliar la informació

https://ladinamofundacio.org/recursos/

https://perviure.org/recursos-2/

https://sostrecivic.coop/publicacions-i-descarregues/

https://habicoop.cat/recursos/

https://reas.red/vivienda/

Aspectes econòmics i finançament

Com es finança el projecte?

● Amb les aportacions de capital inicial de les sòcies 
● A través de finançament extern de l’Institut Català de Finances o d’alguna altra entitat 
● Ajuts i subvencions 
● Altres mecanismes 

Quina és l’aportació econòmica inicial? Hi ha opcions de finançament ètic?

Es requereix una aportació inicial que cobreix part dels costos de construcció i assessorament professional per a la definició i execució del projecte: arquitectònic, legal, financer i de gestió. Supossen entre un 10 i un 20% del projecte. En la fase en què ens trobem actualment no tenim concreció d’aquesta xifra, però es planteja una forquilla orientativa entre 36.000 € i 38.000 € per UEC. 

Aquesta aportació inicial no s’ha d’abonar de cop, es farà progressivament segons els acords que la cooperativa vagi prenent. Tot i que estem estudiant mecanismes de suport mutu i solidaritat interna, en el moment present aquesta és una condició d’entrada necessària per a la viabilitat del projecte. 
L’aportació inicial és retornable quan la unitat de convivència marxa de la cooperativa i s’hereta en cas de defunció.

Què son i com es determinen les quotes mensuals?

Les quotes mensuals o de manteniment són les quanties que cada UEC passa a pagar un cop s’entra a viure. No són retornables i entre d’altres aspectes tenen la funció de pagar el crèdit que hagi pogut adquirir la cooperativa per la construcció de l’edifici. També inclouen el manteniment de l’edifici, serveis comuns i mancomunats i en el futur l’acumulació col·lectiva de capital.  

Les quotes de manteniment es calculen en funció dels costos totals del projecte, incloent-hi construcció, manteniment i gestió. En la fase en què ens trobem actualment no tenim concreció d’aquesta xifra i dels serveis que inclourà, dependrà del tipus d’habitatge (S, M o L segons les habitacions), es decideixen democràticament i seran estables. La forquilla que tenim ara mateix és d’entre 600 i 900 euros.

Què passa si en algún moment no puc pagar la quota mensual?

Una de les tasques, encara pendents, és estudiar mecanismes de suport mutu i solidaritat interna com el micromecenatge o els fons mutuals.

Si començo a pagar l’aportació inicial, però després haig de marxar, com se’m retornaran els diners?

Dependrà de la fase en què es trobi el projecte. Per regla general les aportacions de capital inicial són retornables segons els estatuts de la cooperativa en un termini màxim de 5 anys.

Què passa si no s’arriba al nombre de sòcies necessàries per tirar endavant el projecte?

Si no es compleixen els requisits mínims per la viabilitat econòmica del projecte s’haurà de valorar com procedir, ja sigui modificant el calendari previst o revisant la viabilitat econòmica i les característiques del projecte. En un projecte com aquest la incertesa és una companya de camí en molts aspectes. Cada moment i cada pas fet posen sobre la taula decisions diferents. La gestió d’aquesta incertesa i el debat col·lectiu són aspectes clau del projecte. 

Requisits per formar part del projecte

Quins requisits he de complir per viure-hi?

● Complir els criteris d’HPO i estar inscrita al Registre de Sol·licitants d’HPO. 
● Tres anys d’empadronament en els últims 15 a Vilanova i la Geltrú (abans d’entrar a viure). 
● Aportació econòmica inicial.
● Acceptar els compromisos individuals i col·lectius.

Si no porto tres anys empadronat a Vilanova, puc formar part del projecte?

Quan es formalitza l’entrada a viure és quan cal complir amb els criteris d’Habitatge de Protecció Oficial (HPO) i d’empadronament. A Vilanova i la Geltrú una de les condicions és que s’ha d’haver estat empadronat 3 anys en total al llarg dels últims 15 anys sense necessitat que siguin continus. Ara per ara la previsió de finalització d’obres és mitjans del 2029.

Quins són els criteris d’HPO?

● No disposar d’habitatge en propietat o el que es té no és adequat.
● Nivell d’ingresos màxim per UEC. És a dir, la suma dels percebuts de totes les persones que la conformen no pot superar un determinat índex (IRSC).

El nivell d’ingressos màxim per unitat de convivència es defineix un funció del règim de protecció de l’habitatge (General o Especial), la zona on es troba el municipi (en el nostre cas la zona A) i el nombre de persones que constitueixen la UEC. El nivell d’ingressos de la UEC correspón a la suma de les rendes anuals brutes de totes persones que en formen part. La renda anual bruta és la suma de la base imposable general (casella 435) i la base imposable de l’estalvi (casella 460) de la Declaració de Renda. 

Normalment, l’IRSC (Indicador de Renda de Suficiència de Catalunya) de règim general sol ser de 5 (pot variar segons l’any). Tanmateix, en optar als ajuts per a la promoció de l’habitatge de la Generalitat, en el nostre projecte aquest és de 4,5. La taula següent n’és un exemple:

Pots consultar els requisits oficials aquí: Registre de Sol·licitants d’HPO. També pots adreçar-te a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya

Governança i organització interna

Com es prenen les decisions dins la cooperativa?

Les decisions es prenen de manera col·lectiva mitjançant assemblees, respectant la diversitat d’opinions i promovent el consens.

Quines comissions (grups de treball) existeixen?

Actualment tenim les següents comissions: 
● Arquitectura 
● Cohesió 
● Comunicació 
● Convivència
● Socioeconòmica

Fases del projecte i situació actual

En quina fase es troba el projecte?

Actualment, estem en la fase de constitució de la cooperativa, definició del projecte arquitectònic i avantprojecte en termes econòmics, havent-se tancat la primera fase de materialització amb l’acompanyament de la Dinamo. El passat 18 de novembre de 2025 vam signar amb l’Ajuntament de Vilanova i la Geltrú el dret a superfície a un solar del barri del Llimonet (Carrer de les Gralles). El procés de capitalització ja està en marxa, es calcula l’inici d’obres a mitjans del 2027 i l’entrada a viure-hi a mitjans del 2029.

Alguna idea de com serà l’edifici, els habitatges i es espais?

Oi tant!  L’avantprojecte inclou 350m² d’espais comunitaris i tres tipologies d’habitatges amb menjador-cuina i un lavabo: 
– S, amb una habitació i 47 m²
– M, amb dues habitacions i 60m²
– L, amb tres habitacions i 72m²
També inclou: 
– Jardí i hort
– Habitacions satèl·lit i de convidades
– Cuina comunitària 72 m2
– Sala comunitària
– Magatzem
– Espai de cotreball
– Vestíbul/aparcament bicis
– Bugaderia
– Taller

Quantes Unitats Efectives de Convivència (UEC) som actualment?

Som 19 UECs i volem arribar a 36.

Si entro ara (febrer del 2026), què haig de pagar i en quin termini?

L’aportació econòmica i els terminis de pagament es defineixen segons els acords establerts per la cooperativa. Les UECs que en formen part des de fa un temps ja hem  començat a fer aportacions per cobrir algunes despeses (assessorament de La Dinamo, projectes arquitectònic, etc). Els detalls es donen un cop establert contacte.

Pot passar que el projecte no es pugui acabar de construir per alguna raó?

Sí, imprevistos extraordinaris sempre poden donar-se, no obstant un cop signat el dret a superfície, el projecte ha aconseguit superar un dels obstacles més grans que se solen donar. La viabilitat, característiques finals i calendari depén, ara per ara, de que hi hagi prou UECs per les aportacions i els pagaments.

Si tens alguna altra pregunta, no dubtis a posar-te en contacte amb nosaltres! 😊